Makelaars maken gebruik van grijs gebied om overdrachtsbelasting te omzeilen

De vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers bij een woning tot 400.000 euro kan gesjoemel met de koopprijs in de hand werken. Dat gebeurt bijvoorbeeld door een vloer of gordijnen voor een te hoge prijs buiten de koopsom te houden en apart te betalen. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie zegt dat notarissen alert zijn.

Nadat het kabinet op Prinsjesdag aankondigde dat de overdrachtsbelasting voor starters tot 35 jaar naar nul zou gaan bij de aankoop van een bestaande woning en voor beleggers van 2 naar 8 procent, is de woningmarkt in een onstuimige periode terechtgekomen. Te meer omdat de Tweede Kamer nadien besloot een grenswaarde van 4 ton in te voeren zodat vermogende 35-minners de belastingvrijstelling niet zouden gebruiken om een nóg duurder huis te kopen. 

Die grenswaarde geldt sinds 1 april en zet de boel voor makelaars en notarissen op scherp. Immers: wie een huis koopt van 4 ton betaalt 8000 euro overdrachtsbelasting, is de koopprijs 399.000 euro dan betaalt de koper geen cent aan de fiscus. 

Meerprijs rekenen voor ‘roerende zaken’

,,Wij hebben het sindsdien drie keer meegemaakt dat een huis voor rond de 4 ton werd verkocht”, zegt Korné Pot van Libero Aankoopmakelaars. ,,Dan probeer je uiteraard voor de klant extra moeite te doen om de koopsom onder de 4 ton te houden en te kijken of een hogere vraagprijs voor de verkoper ook met de verkoop van roerende zaken is te bewerkstelligen. Bijvoorbeeld door gordijnen, een losse vloer of meubilair voor een meerprijs te laten overnemen.”

Die methode is niet nieuw, benadrukt de aankoopmakelaar. ,,Het gebeurt al langer rond de grens voor Nationale Hypotheek Garantie, momenteel 325.000 euro. Ook dan kan het voor het rentepercentage van de hypotheek aantrekkelijk zijn voor de klant dat de koopsom onder de grens blijft. Maar het moet altijd op een verantwoorde manier gebeuren. Je kunt als verkoper niet 15.000 euro voor gordijnen vragen. Dat is belastingontduiking en daar werken we uiteraard niet aan mee. Een notaris trouwens ook niet, die heeft zijn beroepseer te verliezen.”

Grijs gebied

Voorzitter Annerie Ploumen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie beaamt die lezing. ,,Een notaris zal niet meewerken aan belastingontduiking. Aan de andere kant zijn wij als notarissen geen taxateur en we gaan niet als een soort Sherlock Holmes controleren of de waarde precies klopt. Er is dus een grijs gebied en aangezien het verschil tussen 0 euro en 8000 euro zo groot is, signaleer ik ook dat het fraude in de hand zou kunnen werken. Of het veel gebeurt, weten we niet.”

Notarissen, die verantwoordelijk zijn voor de overdracht van woningen van de ene op de andere eigenaar, zullen een ‘gezonde nieuwsgierigheid’ hebben en ‘bij twijfel niet inhalen’. ,,Daarmee bedoel ik dat we gespitst zijn als een huis voor 399.000 euro wordt verkocht en niet akkoord moeten gaan met waardebepalingen van roerende zaken die niet goed voelen.”

Met roerende zaken wordt bedoeld: alles wat niet vast aan het huis zit. Volgens Korné Pot zouden zelfs zonnepanelen daaronder kunnen vallen. ,,Het ligt eraan of die zonnepanelen zijn gemonteerd. Hetzelfde geldt voor een vloer. Als die zit vastgeplakt, hoort hij bij het huis. Zo niet, dan kan hij gedemonteerd worden en kan de eigenaar van het huis bepalen om die vloer dus los te verkopen, waardoor de kosten niet bij de koopsom worden meegenomen.”

Prijs voor spullen moet ‘verdedigbaar’ zijn

Makelaarsvereniging NVM zegt dat de leden binnen de grenzen hieraan meewerken. ,,Wij dienen de opdracht van onze klanten en proberen de beste invulling voor kopers en verkopers te vinden”, zegt woordvoerder Marc van der Lee. ,,Het moet alleen wel verdedigbaar en uitlegbaar zijn. Waar die grens precies ligt, is moeilijk te zeggen.”

De Belastingdienst erkent dat er een risico op belastingfraude is bij een ‘grensverkenning’. ,,Wij kunnen niet ingaan op vragen over specifieke situaties”, zegt een woordvoerder. Ook zegt de Belastingdienst niets over de handhaving. ,,Als de waarde van de woning hoger blijkt dan de koopsom, dan is een naheffing mogelijk”, aldus de woordvoerder. Oftewel: doe je veel moeite om de koopsom onder de 4 ton te drukken, terwijl het huis eigenlijk meer waard was, dan loop je als koper het risico dat er later alsnog een rekening van 8000 euro op de mat van je nieuwe huis valt.