Gekte op de huizenmarkt: binnen 10 minuten een bod

De huizenmarkt kookt op steeds meer plaatsen over. Bezorgde makelaars waarschuwen dat er een nieuwe zeepbel in de maak is. ‘Mensen liggen hier nog net niet in een slaapzak voor de deur.’

Je hoeft niet lang te zoeken naar de makelaar, in het driekamerappartement aan de Statenweg in de Rotterdamse wijk Blijdorp. Handenwrijvend en met een brede grijns op zijn gezicht wacht Herbert Hagendoorn (51) de bezoekers van het open huis op in de woonkamer. Zijn vrolijkheid is te begrijpen. ‘Dit soort huizen met authentieke details in een groene wijk verkoopt zichzelf. Het tart alle wetten als dit niet binnen een week is verkocht.’

Die aansporing moet data-analist Rick Rijksen (24) hebben gehoord. Nadat hij in tien minuten de 75 vierkante meter heeft geïnspecteerd, besluit hij een bod uit te brengen. ‘Ik heb online de foto’s bekeken en kwam alleen even checken of er geen scheurtjes of andere gebreken zijn. Ik ga boven de vraagprijs van 195.000 euro. Hoeveel, dat beslis ik vanavond.’

Binnen 10 minuten besluiten om 2 ton uit te geven: de overspannen taferelen van voor de economische crisis zijn terug, en beperken zich al lang niet meer tot de hoofdstad. Van Groningen tot Maastricht en van Den Haag tot Enschede jaagt een uitdijend leger huizenzoekers op een steeds schaarser aanbod. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat het aantal verkochte huizen in september voor het eerst in lange tijd door de grens van 20.000 brak zonder dat een overheidsmaatregel de aanjager was. Als het in dit tempo doorgaat, worden in 2016 meer huizen verkocht dan in de topjaren voor de crisis, die in 2008 begon.

De grote vraag stuwt de prijs op. In september waren verkochte huizen bijna 6 procent duurder dan in 2015 in dezelfde maand, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In augustus noteerde het CBS al de grootste prijsstijging in veertien jaar. Sinds het dieptepunt in 2013 stegen de prijzen met 12 procent.

De prijsstijging stimuleert ook de vraag. Wanneer prijzen dalen, wachten kopers af omdat ze erop rekenen dat huizen nog goedkoper worden. Als prijzen stijgen, slaan ze toe, om verdere prijs­stijgingen voor te zijn. De historisch lage hypotheekrente maakt lenen goedkoop. Wie wacht, loopt het risico dat de rente weer gaat stijgen.

Onder water

De prijsstijging is goed nieuws voor de vele honderdduizenden eigenaren wier huis ‘onder water’ staat: door dalende prijzen was hun huis minder waard geworden dan de hypotheek. Inmiddels staat minder dan een kwart van de huizen onder water, terwijl dit in 2013 eenderde was. ‘De huizen met restschuld zijn bij ons inmiddels allemaal verkocht,’ zegt makelaar Jan-Joost van Dijk (37) uit Breda. ‘Ik was vandaag bij een huis dat precies een jaar geleden nog te koop stond voor 390.000 euro. Dat brengt vrijwel zeker 460.000 euro op.’ Zijn Haagse collega Paul van Rossum ziet in zijn stad een vergelijkbare ontwikkeling. ‘In de wijk Belgisch Park gingen hele huizen twee jaar geleden voor net boven de 525.000 euro. Die gaan nu voor een ton meer.’

De verwachting is dat de prijzen volgend jaar verder stijgen. ABN AMRO gaat uit van een gemiddelde prijsstijging van 5 procent. Volgens ING bevindt de huizenmarkt zich op ‘historisch hoog niveau’. Het aantal verkopen zal volgens ABN AMRO wel terug­lopen, omdat er niet genoeg huizen zijn om de huizenhonger te stillen. ‘Droogkoken’ noemen makelaars dat. Van Dijk heeft in Breda nog 98 huizen te koop staan, terwijl dat er in 2013 ruim 200 waren. Het aanbod bij Van Rossum daalde in twee jaar tijd van 70 naar 27. Van Rossum: ‘De oude voorraad is de deur uit en er komen niet genoeg nieuwe huizen bij.’

Tijdens de crisis, die begon in de na­zomer van 2008 en aanhield tot halverwege 2013, was de huizenmarkt een kopersmarkt. De koper had ruime keuze en kon allerlei voorbehouden maken en garanties bedingen. In steeds grotere delen van het land, in populaire wijken en mooie straten hebben nu de verkopers het voor het zeggen. De tijd dat een koper rustig kon nadenken over de koop van een huis is voorbij. Acht op de tien populaire huizen wordt ‘per inschrijving’ verkocht. Dit betekent dat geïnteresseerden na een groepsbezichtiging binnen een aantal dagen per e-mail een blind bod moeten uitbrengen. Makelaars noemen dit de eerlijkste methode, maar het is ook de beste manier om de prijs op te drijven.
Steeds vaker zien kopers af van aankoopgaranties, zoals het voorbehoud dat de koop alleen doorgaat als de financiering bij de bank rond is. Wie in de populaire gebieden een huis voor de vraagprijs met een financieringsvoorbehoud wil kopen, maakt geen schijn van kans. Accountant Robbert (28), die zoals veel andere huizenzoekers liever alleen zijn voornaam vermeldt ziet, bezichtigde meer dan dertig huizen in Rotterdam en bood drie keer vergeefs fors boven de vraagprijs. ‘Vaak hoor je achteraf dat het huis is verkocht zonder voorbehoud van financiering. Ik ben nu ook bijna zover: het financieringsvoorbehoud laten vallen, of misschien geld van mijn ouders lenen om meer te kunnen bieden.’

Een rondgang langs makelaars leert dat kopers rare fratsen uithalen om een huis te kopen. ‘Het komt voor dat mensen voor een bezichtigingsronde al even een flesje wijn komen brengen bij de eigenaren,’ zegt de Rotterdamse makelaar Ernst-Jan Kuipers (41). Makelaar Eric Snoek (45) kreeg onlangs in Amsterdam 25.000 euro aan­geboden als hij de koop van een huis kon regelen. Ook overkomt het hem geregeld dat kopers voor de bezichtiging een heel hoog bod uitbrengen onder de voorwaarde dat er geen andere biedingen worden geaccepteerd. Bij makelaar Van Dijk in Breda stond er laatst opeens een doos worsten op tafel. Hij zegt: ‘Mensen proberen van alles, maar beseffen niet dat uiteindelijk altijd de verkoper beslist, niet de makelaar.’

Regionale verschillen

Die gekke taferelen beperken zich al lang niet meer tot de Randstad, al blijven regionale verschillen groot. Waar in Amsterdam de prijzen gemiddeld 29 procent hoger zijn dan op het dieptepunt van de markt, is dat in plaatsen als Staphorst, Dalfsen, Hardenberg en Ommen nog geen 2 procent. In Amsterdam zijn de huizenprijzen inmiddels 14 procent hoger dan tijdens de piek van de markt, in 2008, terwijl in plaatsen als Maasdriel, Neerijnen, Zaltbommel en Culemborg de prijzen nog altijd zo’n 13 procent lager liggen dan acht jaar geleden.

Het tempo van het herstel verschilt per streek. Op basis van gegevens van onderzoeksbureau Calcasa uit Delft over prijsstijgingen op de huizenmarkt, het aantal overbiedingen en krapte stelde Elsevier een kaart samen die inzicht geeft in het herstel van de huizenmarkt in alle Nederlandse gemeenten (zie ‘Hoe scoort uw gemeente?’). In grotere steden buiten de Randstad als Amersfoort, Zwolle, Groningen, Enschede en Maastricht nemen makelaars al ‘Amsterdamse taferelen’ waar.

Sipke Schoonhoven (30) kreeg in Zwolle een briefje in de bus van een gezin dat graag zijn huis wilde kopen. Hij verkocht het ze met een flinke winst. ‘Die mensen wilden per se in deze straat wonen.’ Nu ervaart hij als huizenzoeker in Amersfoort zelf de krapte op de huizenmarkt. ‘Het gaat daar zo ongelofelijk hard, we komen er gewoon niet tussen. We wonen al maanden in een vakantiehuis.’

De gekte verspreid zich

Makelaar Ard Bax (26) in Amersfoort spreekt van ‘een nieuwe zeepbel’. ‘Het gaat zo extreem hard, van een dieptepunt naar hoge prijzen. Mensen liggen hier nog net niet in een slaapzak voor de deur als er een bezichtiging is.’ Volgens Bax begon de gekte in Amsterdam en heeft die zich nu verspreid over andere delen van het land. ‘Amsterdam en Utrecht zijn inmiddels voor veel kopers onbetaalbaar. Die mensen trekken naar de randgemeenten of naar Amersfoort-Zuid. Amersfoorters zelf gaan naar dorpen als Nijkerk, Hoevelaken en Leusden.’

Wat moet je doen als je op dit moment een huis zoekt in een van de populaire, stedelijke gebieden en je hebt geen kapitaalkrachtige ouders of een ton op de bank? Volgens Korné Pot (34), die via internet cursussen geeft aan huizenzoekers, is er één ding dat kopers zich op deze markt voor ogen moeten houden: ‘Laat je niet gek maken.’ Makelaars halen volgens Pot allerlei trucs uit om de koper het gevoel te geven dat hij zich moet haasten. ‘Ze zetten bijvoorbeeld een huis voor een lagere prijs in de markt, zodat er veel geïnteresseerden op af komen. Vervolgens organiseren ze een open huis zodat je je concurrenten ziet. Dat verhoogt de druk. Uiteindelijk vragen ze iedereen binnen een paar dagen per e-mail een blind bod te doen. Mensen denken dan niet meer rationeel en bieden meer dan ze wilden.’

Pot zegt dat de ‘gunfactor’ tussen verkoper en koper van belang is. Als koper kun je proberen de verkoper voor je te winnen ‘door het financieringsvoorbehoud te laten vallen. Maar dat moet je wel kunnen. Er zijn alternatieven. Onlangs bood een koper aan dat de verkopers de perenoogst van hun boomgaard het komende jaar nog mochten houden. Dat vonden deze mensen zo leuk dat ze akkoord gingen, terwijl dit niet het hoogste bod was.’

Spekkoper

Volgens Bax is het essentieel eerst uit te zoeken hoeveel je kunt lenen en daarna pas te gaan zoeken. Ook raadt hij aan niet te kritisch te zijn. ‘Wil je geen portiek of staat de kleur van de keuken je niet aan? Dat zijn toch echt concessies die je moet doen in deze markt.’ Een andere tip: verbreed je horizon. ‘Amsterdamse taferelen’ spelen zich vooral af bij kant-en-klare huizen in gewilde wijken. ‘In Den Haag concentreert de drukte zich in een paar wijken, zoals het Belgisch Park en het Statenkwartier. Maar op de betonnen kuststrook van Scheveningen zien we die gekte nog niet,’ zegt makelaar Van Rossum. Makelaar Ingrid van Eck (45) ziet dat steeds meer Utrechters het buiten de populaire wijken zoeken, bijvoorbeeld in Kanaleneiland.

Piloot Martijn (35) en zijn vriendin Linda (30) overwegen na een half jaar zoeken in Den Haag een ‘bouwval’ te kopen. ‘Mijn broer is aannemer,’ zegt Martijn.’ Volgens Linda zijn ook daar kapers op de kust: ‘Je hebt veel investeerders die oude panden opkopen, opknappen en doorverkopen als gelikte panden. Die vragen dan opeens 4.000 euro de vierkante meter, dat is zelfs voor Den Haag veel.’

De huiseigenaar met een populair huis is spekkoper. Hij heeft de kopers voor het uit­kiezen. ‘Maar overschat je eigen huis niet,’ waarschuwt de Bredase makelaar Van Dijk. ‘Mensen krijgen steeds meer het idee dat ze op een goudklomp wonen in plaats van op aarde en stenen. Als je te hoog inzet, kan dat tegen je werken en dan wil opeens niemand meer. Als in deze markt een huis langer dan zes maanden te koop staat, is het heel lastig het verkocht te krijgen. Kopers denken dan dat er wel iets mis moet zijn.’

In Rotterdam loopt het open huis aan de Statenweg op zijn einde en de makelaar trekt het schuifraam dicht. Door de klap valt een stukje lood uit het glas-in-loodraam op de grond. De makelaar steekt zijn vinger door het gaatje, ‘Kijk, natuurlijke ventilatie noemen wij makelaars dat. Ach, de toekomstige koper maalt hier echt niet om. Die vindt dat dit hoort bij de charme van het huis.’

En die koper is snel gevonden. Na enkele dagen is het appartement verkocht. Royaal boven de vraagprijs.

Door Servaas van der Laan en Jean Dohmen