Nieuwe huizencrisis door corona? ‘Het zou goed zijn als de huizenmarkt afkoelt’
De huizenprijzen lagen in maart 7 procent hoger dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers die Centraal Bureau Statistiek vanochtend bekendmaakte. De laatste vijf jaar zijn bestaande huizen gemiddeld 38 procent duurder geworden, met plaatselijke uitschieters waarin prijzen over de kop gingen. De markt is oververhit en dat is nadelig voor lage en middeninkomens die een huis zoeken. Huizenbezitters genieten echter elke maand van een groei van hun vermogen, al zit het opgeslagen in stenen. Mogelijke prijsdalingen van de huizen is voor de een positief, de ander negatief.
Vooralsnog zijn er geen aanwijzingen dat er net als na de kredietcrisis van 2008 een nieuwe huizencrisis ontstaat, met forse prijsdalingen tot gevolg, zegt makelaarsvereniging NVM. De prijs van een verkochte woning is in de periode 16 maart (daags na de gedeeltelijke quarantainemaatregelen) en 15 april vergelijkbaar met die van een maand ervoor. Huishoudens met concrete aankoopplannen zetten deze gewoon door, concludeert de NVM. Voorzitter Onno Hoes hekelt daarom ‘onheilsprofeten’ die stellen dat er een crisis met dalende huizenprijzen op de loer ligt. Onder andere de economische bureaus van Rabobank en ABN Amro kwamen met die verwachting naar buiten.
Anders dan kredietcrisis
,,Dat deed onze achterban verdriet”, zegt Onno Hoes. ,,Het zou juist goed zijn als de huizenmarkt afkoelt, maar een crisis is iets anders en er is geen reden om aan te nemen dat die ontstaat. We zien dat de markt er heel anders voor staat dan na de kredietcrisis van 2008: de rentes zijn laag, de hypotheekeisen zijn strenger en de woningvraag blijft onverminderd groot omdat er gewoon een tekort aan woningen is.”
Dat laatste blijft het grootste probleem op de huizenmarkt, schat ook hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft in. ,,Prijsstabilisatie is altijd goed en het is gunstig als de druk wat minder wordt voor woningzoekenden. Het komt nu wel eens voor dat ze al op tien huizen hebben geboden, maar telkens mis grijpen. Zij hebben meer kans nu. Alleen: de mensen die afhaken, hebben waarschijnlijk te maken met plots inkomensverlies. Die zouden nog steeds graag willen verhuizen natuurlijk.”
Makelaars zijn topdruk
Crisis, wat nou crisis? De huizenmarkt ligt allesbehalve op z'n gat, schetst Libero Aankoopmakelaars in navolging van branchevereniging NVM. ,,We starten het biedproces voor meer dan vijftig woningen per week en dat is een record voor dit jaar”, zegt Korné Pot van Libero. ,,De vraag naar woonruimte blijft enorm, zie je ook aan de cijfers van Funda. Ik verwacht ook niet dat qua hypotheken de teugels worden aangehaald of de rente veel zal stijgen. De overheid heeft er belang bij dat de woningmarkt doorgaat.”
Of het goed zou zijn als de markt afkoelt. ,,Ik vind dat moeilijk om te zeggen. We missen het onderhandelspel wel. Nu heb je als koper met negen andere kopers te concurreren, waardoor je vaak moet overbieden in plaats van iets van de prijs afpraten. Maar voor onze klanten die net een huis hebben gekocht, zou het zuur zijn als de huizenprijzen zakken.”
Ook onderzoeker Cody Hochstenbach van de Universiteit van Amsterdam ziet voor- én nadelen van een afkoelende woningmarkt. ,,Afhankelijk van wie je bent. Starters zou het kunnen helpen, maar als je net op de top een huis hebt gekocht en de prijs gaat zakken, kom je bij verkoop met een restschuld te zitten. We weten dat een dalende huizenprijs ook iets doet met de economie. Het merendeel van de Nederlanders heeft een eigen huis. Een woning met veel overwaarde geeft zekerheid, waardoor ze meer geld durven uit te geven. Als de prijzen dalen, verdwijnt dat gevoel gedeeltelijk. Dat effect is in Nederland groter dan in andere landen, omdat wij een schuldgedreven huizenmarkt hebben. De hypotheekschuld is veel hoger dan in omringende landen, waardoor de huizenprijzen relatief sterk schommelen.”Het zou vooral goed zijn als die prijsschommelingen wat kleiner worden, benadrukt Carola de Groot van Rabobank. ,,Het is een relevante vraag of afkoeling van de woningmarkt ook iets goeds brengt”, zegt ze. ,,We hebben de laatste jaren gezien dat het aandeel eigen woningbezit afnam bij midden- en lage inkomens. Een betere balans tussen vraag en aanbod zou goed zijn, maar als dat nu gebeurt is dat als gevolg van een economische crisis. Dat is geen duurzame oplossing omdat het woningtekort onverminderd groot blijft. En dat betekent ook dat zodra we uit de crisis komen, er weer een opwaartse druk op de huizenprijzen ontstaat.”
Dat tekort is waar ook Peter Boelhouwer op wijst. ,,Er zijn gewoonweg te weinig huizen. Als er niet meer wordt gebouwd, komt het probleem van nu na een dip weer terug en stijgen de prijzen weer net zo hard als het afgelopen jaar.” Dat huizen te duur zijn beaamt ook Onno Hoes van de NVM. ,,Nieuwbouwhuizen kosten gemiddeld 4 ton, dat kun je met twee keer modaal nooit betalen. Er moet méér nieuwbouw komen, maar ook goedkoper. Er moet een kwart van de prijs af door de bouwkosten bijvoorbeeld te verlagen of door meer industrialisatie van de bouw. Dan koelt de markt ook af, maar op een gezondere manier.”
