Bouwkundige keuring bij aankoop huis | Libero Aankoop
Weet vóór je tekent wat je koopt, en gebruik de uitkomst in je voordeel bij de onderhandeling.
Wat is een bouwkundige keuring?
Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de technische staat van een woning. Zo weet je vóór de koop welke gebreken er zijn, welke onderhoudskosten je kunt verwachten en of je jouw bod of voorwaarden moet aanpassen. Een bouwkundig expert loopt de woning grondig door: het dak, de kruipruimte, mogelijke asbest en de fundering.
Als koper heb je een onderzoeksplicht. Dat betekent dat je gebreken die je redelijkerwijs had kunnen ontdekken niet zomaar op de verkoper kunt verhalen. Bij twijfel over de bouwkundige staat is een bouwkundige keuring daarom vaak verstandig. Een bouwkundig rapport kan helpen om aan te tonen dat je aan die onderzoeksplicht hebt voldaan, al is dat geen garantie voor succes bij een geschil achteraf.
- Dak en gevel: lekkages, scheuren en de staat van het metselwerk
- Fundering en kruipruimte: vocht, verzakking en funderingsschade
- Installaties: elektra, verwarming en leidingwerk
- Schadelijke materialen: asbest en andere risicofactoren
- Achterstallig onderhoud: een inschatting van de kosten die je te wachten staan
Wanneer laat je een bouwkundige keuring uitvoeren?
Er is niet één juist moment. Het hangt af van jouw positie en hoe graag je de woning wilt.
Vóór je een bod uitbrengt
Je weet dan meteen waar je aan toe bent en kunt de keuring meenemen in je openingsbod. Nadeel: je laat de verkoper zien dat je serieus geïnteresseerd bent, wat je onderhandelingspositie kan verzwakken.
Onder voorbehoud van bouwkundige keuring
Je brengt een bod uit onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Daarbij spreek je een maximaal bedrag af voor direct noodzakelijk herstel. Blijken de herstelkosten volgens het bouwkundig rapport hoger uit te vallen dan dit bedrag, dan kun je de koop zonder contractuele boete ontbinden.
Tijdens de wettelijke bedenktijd
Je spreekt af dat de bouwkundige keuring plaatsvindt tijdens de wettelijke bedenktijd. Zo hoef je geen maximaal herstelbedrag in je bod op te nemen en beslis je na de keuring zelf of je de koop wilt doorzetten.
Na acceptatie van je bod, zonder voorbehoud
Je bent dan al gebonden aan de koop. Deze keuring dient dan vooral om te weten wat je te wachten staat, niet meer om onder de koop uit te komen.
Wanneer is een meeloopkeuring voldoende?
Bij een meeloopkeuring loop je zelf mee met de bouwkundige en maak je aantekeningen in plaats van een officieel rapport te ontvangen. Dat is goedkoper, maar niet in elke situatie de beste keuze.
Geen schriftelijk bewijs
Je hebt alleen je eigen aantekeningen. Ontdek je later een verborgen gebrek, dan sta je zonder officieel rapport minder sterk als je de verkoper daarop wilt aanspreken.
Minder overtuigend bij een geschil
Een mondelinge toelichting is lastiger aan te tonen dan een gedocumenteerd rapport als je moet bewijzen dat je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.
Kan een voorwaarde worden
Bij woningen met achterstallig onderhoud of een verhoogd funderingsrisico kan de taxateur adviseren om een bouwkundig rapport te laten opstellen. Sommige hypotheekverstrekkers stellen dit vervolgens als voorwaarde voor de financiering.
Fundering en het taxatierapport
Sinds 1 april 2026 besteden taxateurs in ieder taxatierapport verplicht aandacht aan de fundering van de woning. Zij beschrijven de beschikbare informatie over de fundering en vermelden zichtbare bijzonderheden of mogelijke risico's. Een taxateur voert daarbij geen technisch funderingsonderzoek uit.
Geeft het taxatierapport aanleiding tot twijfel over de fundering? Dan is een bouwkundige keuring of aanvullend funderingsonderzoek verstandig of soms verplicht. Daarmee krijg je inzicht in de daadwerkelijke staat van de fundering, eventuele herstelwerkzaamheden en de te verwachten kosten.
Gebruik de uitkomst in de onderhandeling
Een bouwkundige keuring is pas echt waardevol als je weet hoe je de uitkomst kunt gebruiken. Blijkt uit het rapport dat er voor € 18.000 aan direct noodzakelijk herstel nodig is? Dan kun je deze kosten meenemen in de onderhandelingen over de koopprijs. Heb je een bouwkundig voorbehoud opgenomen en vallen de herstelkosten hoger uit dan de afgesproken grens? Dan kun je er ook voor kiezen om de koop kosteloos te ontbinden.
In de praktijk zijn vooral de kosten voor direct noodzakelijk herstel een goede basis voor de onderhandelingen. Kosten voor toekomstig onderhoud of verbeteringen zijn dat meestal niet.
Wij interpreteren het bouwkundig rapport voor je, wegen mee welke gebreken echt invloed hebben op de waarde van de woning en nemen dit mee in de biedstrategie en onderhandeling. Zo betaal je nooit meer dan nodig is.
Veelgestelde vragen over de bouwkundige keuring
Een bouwkundig rapport is niet wettelijk verplicht. Als de taxateur aanzienlijk achterstallig onderhoud constateert, kan hij dit opnemen in het taxatierapport. De hypotheekverstrekker kan vervolgens een bouwkundig rapport als voorwaarde stellen voor de financiering.
Ja, dit is de meest gebruikte ontbindende voorwaarde naast het financieringsvoorbehoud. Valt de staat van de woning tegen, dan kun je zonder boete van de koop af.
Bij nieuwbouw is de kans op verborgen gebreken kleiner, omdat de woning aan actuele bouwvoorschriften moet voldoen en vaak onder garantie valt. Een bouwkundige keuring is hier minder vaak nodig, maar bij twijfel over de opleverkwaliteit kan het alsnog waardevol zijn.
In de meeste gevallen betaalt de koper de bouwkundige keuring, omdat hij degene is die aan de onderzoeksplicht moet voldoen. De kosten verschillen per bouwkundig expert en per type woning.
Een bouwkundige keuring duurt meestal één tot twee uur, afhankelijk van de grootte en de staat van de woning. Het volledige rapport ontvang je meestal een paar dagen later.
Het rapport beschrijft de bevindingen van de bouwkundige per onderdeel van de woning, zoals dak, fundering, installaties en eventuele schadelijke materialen, inclusief een inschatting van de herstelkosten.
Ja. Blijkt uit het rapport dat er meer onderhoud nodig is dan verwacht, dan kun je dit gebruiken om de prijs te laten zakken, mits je dit tijdig en onderbouwd bespreekt met de verkopende partij.
Een meeloopkeuring kan volstaan als je vooral snel en goedkoop wilt voldoen aan je onderzoeksplicht en het risico op verborgen gebreken laag inschat. Wil je sterker staan bij een eventueel geschil, dan geeft een volledig bouwkundig rapport meer zekerheid.
Taxateurs nemen het funderingsrisico steeds vaker mee in het taxatierapport, vooral bij oudere woningen. Is dat risico verhoogd, dan is een volledig bouwkundig rapport vaak de beste manier om zekerheid te krijgen.