Je hebt je droomhuis gevonden. Alleen ben je niet de enige: na de bezichtiging blijkt dat er nog vijf andere kopers in de rij staan. Boven de vraagprijs bieden lijkt dan de enige optie. En soms is dat ook zo. Overbieden is op zich geen probleem. Het wordt pas duur als je overbiedt zonder plan.
In deze blog lees je de drie fouten die we het vaakst zien, met een rekenvoorbeeld en concrete tips om ze te voorkomen.
Fout 1: bieden boven de woningwaarde
Dit is de fout die kopers het meeste geld kost. Je hypotheek is in principe maximaal 100% van de marktwaarde die de taxateur vaststelt. Bied je meer dan de woning wordt getaxeerd, dan betaal je het verschil zelf, uit eigen geld.
Er is één uitzondering: voor erkende energiebesparende maatregelen mag je tot 106% van de marktwaarde lenen. Dat extra geld moet je dan wel echt aan die maatregelen besteden. Om een hoger bod te betalen kun je het dus niet gebruiken.
Het verraderlijke is de volgorde. De taxatie vindt meestal pas plaats nadat je bod is geaccepteerd. Je weet dus vaak pas achteraf hoe groot het gat is. En je inkomen kan je maximale hypotheek nog verder beperken dan de taxatiewaarde.
Rekenvoorbeeld: zo ontstaat het gat
- Vraagprijs: € 400.000
- Jouw bod: € 440.000
- Taxatiewaarde: € 420.000
- Maximale hypotheek op basis van de woningwaarde: € 420.000
- Zelf bijleggen: € 20.000
En dan ben je er nog niet. Heb je geen recht op de startersvrijstelling, dan betaal je ook nog 2% overdrachtsbelasting over je bod van € 440.000. Dat is € 8.800. Zo heb je in dit voorbeeld al minimaal € 28.800 eigen geld nodig, nog vóór de notaris, de taxatie en het hypotheekadvies.
Zo voorkom je het:
- Weet vooraf wat de woning waard is. Kijk naar recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt, niet alleen naar de vraagprijs.
- Laat je maximale hypotheek berekenen voordat je biedt.
- Bepaal je absolute maximum, en houd je daaraan als de spanning oploopt.
Fout 2: de kosten koper vergeten
Naast de koopsom betaal je bij een bestaande woning de kosten koper: overdrachtsbelasting, notariskosten, de taxatie en hypotheekadvies. Die kosten kun je meestal niet meefinancieren in je hypotheek, dus je betaalt ze vaak uit eigen geld. Bij overbieden stapelen ze zich op bovenop het gat uit fout 1.
De grootste post is meestal de overdrachtsbelasting. Ga je zelf in de woning wonen en heb je geen recht op de startersvrijstelling? Dan betaal je 2% over de koopsom.
Let op: de grens van de startersvrijstelling
Ben je jonger dan 35, ga je zelf in de woning wonen en heb je de vrijstelling nog niet eerder gebruikt? Dan betaal je onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting. In 2026 geldt dat alleen voor woningen tot € 555.000.
Hier gaat het bij overbieden vaak mis. Kom je boven die grens, dan vervalt de vrijstelling namelijk helemaal. Je betaalt dan 2% over het hele bedrag, niet alleen over het deel erboven.
Een voorbeeld: bied je € 560.000 in plaats van € 550.000, dan kost dat je geen € 10.000 extra, maar € 21.200. Het hogere bod plus € 11.200 overdrachtsbelasting.
Goed om te weten: voor de grens telt de datum waarop de woning bij de notaris wordt overgedragen. Vindt de overdracht plaats in 2027, dan ligt de grens op € 615.000.
Fout 3: alleen op prijs concurreren
Een verkoper kijkt niet alleen naar het bedrag. Ook je voorbehouden, de opleverdatum en de zekerheid dat de koop doorgaat tellen mee. Het hoogste bod is daarom niet altijd het sterkste bod. Een iets lager bod met minder risico voor de verkoper wint regelmatig van een hoger bod met veel voorwaarden.
Je kunt je bod op meer manieren sterker maken dan met geld alleen:
- Een flexibele opleverdatum. Sluit aan bij wat de verkoper nodig heeft.
- Bieden zonder financieringsvoorbehoud, maar zonder risico. Normaal riskeer je dan een boete van meestal 10% van de koopsom als je financiering niet rondkomt. Met de Biedverzekering ben je tegen dat financiële risico beschermd.
- Een duaal bod. Je geeft de verkoper de keuze tussen een bod mét financieringsvoorbehoud en een lager bod zónder. Zo speel je in op wat de verkoper belangrijker vindt: de hoogste prijs of de meeste zekerheid. Lees meer over het Duale Bod.
Zo overbied je wél verantwoord
- Ken je maximale hypotheek. Dat bedrag is je eerste grens, hoe hoog de taxatie ook uitvalt.
- Bepaal wat de woning waard is. Zo schat je in hoe ver je bod boven de verwachte taxatiewaarde uitkomt.
- Reken je totale eigen geld uit. Tel het mogelijke gat op bij de kosten koper, en check de grens van de startersvrijstelling.
- Maak je bod sterker dan alleen de prijs. Met de juiste voorwaarden win je vaak meer dan met een paar duizend euro extra.
Wil je het meeste uit je aankoop halen?
Overbieden kan, maar wel met een plan. Wij berekenen wat de woning waard is én wat jij maximaal verantwoord kunt bieden. Vaak zit er maar één dag tussen de bezichtiging en een scherp bod. Klanten beoordelen ons met een 8,6 uit 814 beoordelingen.
Benieuwd wat dit voor jouw situatie betekent? Neem vrijblijvend contact met ons op of bel 088 – 430 30 22.
